Anschluss-finanzierung

Dirk Liepolt
vor 4 Tagen
3 Min. Lesezeit

Alles, was du wissen musst, um bares Geld zu sparen

Viele Immobilienbesitzer erleben irgendwann den gleichen Moment: Die erste Zinsbindung des Baukredits läuft aus, die Immobilie ist aber noch nicht komplett abbezahlt. Jetzt steht die Anschlussfinanzierung an.

Für viele klingt das zunächst nach einem lästigen Papierkram – tatsächlich steckt hier aber eine enorme Chance: Wer seine Anschlussfinanzierung clever gestaltet, kann über die Jahre mehrere tausend Euro sparen.

Die erste Finanzierung deiner Immobilie wurde in einer bestimmten Zinsphase abgeschlossen. Damals galten vielleicht extrem niedrige Zinsen – oder auch höhere. Mit dem Ablauf der Zinsbindung endet dieser „geschützte Zeitraum“.

Das bedeutet:

Die Bank macht dir ein neues Angebot.
Du musst über die Restschuld neu verhandeln.
Der Markt hat sich in der Zwischenzeit verändert – Zinsen können höher oder niedriger sein.

Und genau an dieser Stelle entscheiden viele Menschen falsch: Sie nehmen das erste Angebot ihrer Hausbank an, ohne Alternativen zu prüfen.

💡 Fehler Nummer 1: Bequemlichkeit.Diese Bequemlichkeit kann dich schnell 5.000 bis 15.000 Euro kosten.

Die drei Wege der Anschlussfinanzierung

1. Prolongation – bequem, aber oft teuer

Hier verlängerst du den Kredit bei deiner bisherigen Bank.

Vorteil: Kaum Aufwand, alle Unterlagen sind schon vorhanden.
Nachteil: Banken haben wenig Anreiz, dir Top-Konditionen anzubieten.

👉 Praxisbeispiel:Viele Banken machen kurz vor Ablauf ein Angebot. Wer dieses ungeprüft unterschreibt, verzichtet auf bessere Zinsen, die woanders verfügbar wären.

2. Umschuldung – Wechsel zu einer neuen Bank

Hier löst eine neue Bank die Restschuld bei deiner alten Bank ab.

Vorteil: Du profitierst vom Wettbewerb, kannst bessere Zinsen und flexiblere Bedingungen sichern.
Nachteil: Es fallen ggf. Kosten für Notar und Grundbuchamt an.

👉 Wichtig:Bei einer Restschuld von 150.000 € liegen diese Kosten meist nur im Bereich von einigen hundert Euro – das fällt kaum ins Gewicht, wenn du dafür 5.000 € oder mehr an Zinsen sparst.

3. Forward-Darlehen – heute schon die Zukunft sichern

Hier sicherst du dir Zinsen schon Jahre im Voraus (bis zu 5 Jahre möglich).

Vorteil: Sicherheit, wenn die Zinsen steigen.
Nachteil: Du zahlst einen kleinen Aufschlag – und bist gebunden, auch wenn Zinsen später fallen.

👉 Praxisbeispiel:Deine Zinsbindung läuft in 3 Jahren aus. Der Markt rechnet mit steigenden Zinsen. Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir jetzt 3,2 %.Sollten die Zinsen in 3 Jahren bei 4 % liegen, hast du tausende Euro gespart.

Vergleich:

Kleine Unterschiede, große Wirkung

Restschuld	Zinsbindung	Zinssatz	Monatliche Rate	Gesamtkosten Zinsen	Ersparnis
150.000 €	10 Jahre	3,2 %	850 €	ca. 42.000 €	–
150.000 €	10 Jahre	3,8 %	880 €	ca. 49.000 €	7.000 €

💡 Erkenntnis: Ein halbes Prozent weniger Zinsen spart dir in 10 Jahren fast so viel wie ein neuer Kleinwagen.

Typische Fehler bei der Anschlussfinanzierung

Zu spät reagieren – Wer erst kurz vor Ablauf handelt, hat keine Zeit für Vergleiche.
Nur die Hausbank fragen – Das Erstangebot ist selten das günstigste.
Keine Sondertilgung einplanen – ohne Flexibilität dauert die Rückzahlung unnötig lang.
Zinsbindung falsch wählen – eine zu kurze Bindung erhöht das Risiko steigender Zinsen, eine zu lange Bindung macht es oft unnötig teuer.
Kosten für Umschuldung überschätzen – viele Banken übernehmen inzwischen sogar die Gebühren für Grundschuldeintragungen, um Kunden zu gewinnen.

Tipps, wie du das Maximum herausholst

Früh starten: Schon 3–5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung informieren.
Forward-Darlehen prüfen: Wenn steigende Zinsen wahrscheinlich sind.
Eigenkapital nutzen: Jeder Euro senkt die Restschuld und damit die Zinskosten.
Flexibilität sichern: Sondertilgungen oder variable Tilgungen vereinbaren.
Mehrere Angebote vergleichen: Nur so bekommst du die wirklich besten Konditionen.

👉 Beispiel:Du bringst 20.000 € zusätzliches Eigenkapital ein. Dadurch sinkt dein Zinssatz von 3,6 % auf 3,4 %. Über 10 Jahre bedeutet das eine Ersparnis von über 9.000 €.

Warum unabhängige Beratung immer Sinn macht

Eine Bank wird dir nie freiwillig die besten Zinsen am Markt zeigen – sie bietet nur ihre eigenen Produkte an.Eine unabhängige Beratung vergleicht für dich:

viele Banken gleichzeitig
verschiedene Zinsbindungsmodelle
deine individuellen Möglichkeiten für Sondertilgung oder Eigenkapital

Das Ziel: eine Lösung, die wirklich zu dir passt – und nicht zur Bank.

Fazit: Die Chance nutzen

Die Anschlussfinanzierung ist keine Formsache, sondern eine echte Stellschraube für deine Finanzen.

Wer frühzeitig plant, Angebote vergleicht und auf unabhängige Beratung setzt, spart nicht nur Geld, sondern gewinnt Sicherheit und Freiheit.

Jetzt gleich hier unten ein unverbindliches Gespräch vereinbaren :-)